Остаряването на жилищния фонд в София постепенно се превръща във фактор, който поддържа търсенето на ново строителство. Над половината жилища в страната са строени преди 1990 г., а в столицата близо 37% от жилищата са панелни или от едроплощен кофраж на повече от три десетилетия. Купувачите все по-често сравняват старите апартаменти с новите по отношение на енергийна ефективност, разпределение на помещенията, отопление, паркиране и цялостна среда.

Тази тенденция вече се вижда при реалните сделки. Около 20% от клиентите на една от водещите компании заменят старото си жилище с ново. Очакванията са този дял да расте през следващите години. Променят се и самите изисквания към пространството – спалните вече са около 15-16 кв. м, а дневните с трапезария – между 24 и 28 кв. м. Пандемията допълнително засили нуждата от допълнителна стая, по-голяма дневна, тераса или двор, тъй като домът стана и работно място.

Пазарните показатели също показват промяна в профила на купувачите. През първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти – с 12,3% по-малко на годишна база, докато ипотеките нарастват с 1,7%. Това предполага по-предпазлив пазар, при който спекулативното търсене отслабва, но хората, купуващи за собствено ползване, остават активни. Строителната активност е висока – издадени са разрешителни за 265 жилищни сгради с 3948 жилища и над 602 хил. кв. м разгъната площ, което е ръст спрямо предходното тримесечие.

Над 82% от населението живее в собствено жилище, което означава, че значителна част от бъдещите клиенти няма да са първокупци, а домакинства, които искат да продадат стария си апартамент и да преминат към ново строителство. В същото време се предвижда енергийно обновяване на съществуващите сгради – с изолация, подмяна на дограма, модернизиране на отоплението и интегриране на възобновяеми източници. Така на пазара се оформят два паралелни процеса: обновяване на стари сгради и преместване на част от домакинствата в нови жилища. Остаряването на жилищния фонд се оказва фактор с дългосрочно влияние, който ще поддържа търсенето на ново строителство дори при по-бавен пазар.