Българският пазар на недвижими имоти навлиза в период на по-умерен растеж, като промените засягат всички основни сегменти. Новото офис строителство остава ограничено заради високите строителни разходи и достигналите пикови нива наеми. Ритейл парковете се приближават към насищане, при логистичните площи свободните обекти са рекордно малко, а жилищното строителство започва да компенсира натрупания през предходните години недостиг.

Офиси: наеми над 21 EUR/кв.м и 15% свободни площи

Офис пазарът отбелязва съществена промяна – обемът на новото строителство е значително по-ограничен в сравнение с предишни периоди на бурна експанзия. В момента в строеж са около 200 000 кв.м офис площи, докато година по-рано са били завършени около 44 000 кв.м. Няма показатели, подобни на тези от 2015-2016 г., когато са били над половин милион квадратни метра. Наемите са достигнали пикови нива, като в София има сгради с наем над 21 EUR/кв.м на месец. Една от причините предприемачите да действат по-предпазливо са високите разходи както за строителство, така и за довършване на офисите. Високите цени на материалите и довършителните работи също влияят. Това води до постепенно развитие, а не до супер бурно, за да могат да се абсорбират наличните площи. Затова процентът на незаети площи е приблизително 15%.

При споделените работни пространства се наблюдава консолидация. Големите оператори увеличават пазарния си дял, докато за по-малките става все по-трудно да се конкурират. Този сегмент зависи от икономическата активност и най-вече от технологичния сектор, който за момента е в добра форма.

Ритейл парковете се приближават към насищане

Съществена промяна има и при търговските площи. Ако допреди няколко години се строяха предимно молове, днес те са заменени от новия формат – ритейл парк. Тези паркове продължават да се разширяват извън най-големите градове, както и в по-крайните квартали на столицата и големите градове. Форматът е успешен, защото се разполага в изключително населени зони и предлага услуги, за които досега се е ходело до централната градска част. Така ритейл парковете пестят време и транспортни разходи.

У нас вече има 91 ритейл парка с обща площ от близо 800 000 кв.м. Практически всеки град с население над 20 000 души е потенциален пазар за инвеститори и търговски вериги. Около 100 000 кв.м са в строеж, а година по-рано са били доставени близо 75 000 кв.м. Променя се и концепцията на тези обекти. Първоначално двигател бяха предимно дискаунт веригите, а през последните 3-4 години инвеститорите все по-често разработват по-големи комплекси с площ над 10 000 кв.м. Причината е, че клиентът вече не търси единствено място за покупки, а комбинация от търговия, услуги и преживявания, включително развлечения като кино.