Лихвите отново над психологическата граница

Американският жилищен пазар е под нов натиск, след като ипотечните лихви преминаха границата от 7%. Средната ставка по най-разпространените 30-годишни фиксирани ипотеки достигна 7,17% в средата на септември – най-високото равнище от януари 2025 г. Малко по-късно показателят продължи да се качва – до 7,22% и 7,24%, преди леко отстъпление до 7,19%, но нивото остава с повече от един процентен пункт над това отпреди година.

Поскъпването идва след период на значително по-благоприятни условия. През февруари ставката беше паднала до около 5,99%, но впоследствие инфлационните опасения, по-високите цени на петрола и напрежението на облигационните пазари отново повишиха разходите по ипотеките.

Облигациите диктуват цената на кредита

Основният натиск идва от пазара на американски държавни облигации. Доходността по 10-годишните книжа, която има пряко значение за ценообразуването на ипотечните кредити, премина границата от 5%. За разлика от краткосрочните лихви, ипотечните ставки не се определят директно от Федералния резерв, а реагират в голяма степен на доходността по дългосрочните облигации и на цените на ипотечно обезпечените ценни книжа.

Причините за движението са няколко. Пазарите оценяват риска от по-висока инфлация, свързана включително с поскъпването на енергията, докато увеличаващият се държавен дълг и необходимостта от по-голямо емитиране на американски облигации също оказват натиск върху доходността.

Продажбите паднаха под 4 милиона жилища

Скъпите кредити вече се отразяват видимо върху пазара на имоти. Продажбите на съществуващи жилища в САЩ са намалели с 2% през август спрямо предходния месец до сезонно изгладен годишен темп от 3,98 млн. сделки – най-ниското равнище от юни 2025 г. Спрямо година по-рано спадът е 1,2%.

Парадоксът е, че въпреки отслабването на търсенето жилищата продължават да поскъпват. Медианната цена на продадено съществуващо жилище през август е достигнала 429 100 долара, което е увеличение с 1,6% на годишна база. При еднофамилните жилища данните за второто тримесечие показват още по-високо ниво – медианна цена от 434 900 долара, или 1,5% повече спрямо същия период на 2025 г.

Предлагането расте, но достъпността не се подобрява

Друг важен сигнал е увеличаването на жилищата, които остават на пазара. В края на август за продажба са били обявени 1,62 млн. съществуващи жилища, с 3,2% повече спрямо юли. Това съответства на 4,9-месечно предлагане при сегашния темп на продажбите – най-високото равнище на този показател от повече от десетилетие.

Така американският пазар постепенно се отдалечава от ситуацията на крайно ограничено предлагане, характерна за предишните години. По-големият избор обаче не решава основния проблем – достъпността.

При лихва над 7% месечната вноска по един и същ кредит е чувствително по-висока. Например при ипотека от 400 000 долара за 30 години увеличението на лихвата от 6,89% на 7,17% повишава плащането по главница и лихва от приблизително 2632 до 2707 долара месечно, без да се включват данъци, застраховки и други разходи. Особено силно засегнати са хората, които купуват първото си жилище, тъй като нямат натрупан собствен капитал от предишен имот, който да използват за по-голямо първоначално плащане.

„Заключените“ собственици също спират пазара

Високите лихви създават още един проблем. Милиони американци са финансирали домовете си през периодите на изключително евтини ипотеки и в момента разполагат със заем при значително по-ниска ставка. Продажбата на сегашното жилище и покупката на друго би означавала отказ от евтината стара ипотека и поемане на нов кредит при около 7%. Това намалява мотивацията на собствениците да продават и ограничава нормалното движение на домакинствата между различни сегменти на пазара.

В същото време увеличаващото се предлагане започва да дава повече възможности на купувачите за преговори. Икономисти от бранша отбелязват, че по-големият брой налични жилища предоставя на купувачите по-добра позиция при договарянето.

Разликите между индексите не са противоречие

Когато се сравняват данни за ипотечните лихви, трябва да се имат предвид различията между отделните индекси. Седмичните проучвания обикновено отчитат по-ниски стойности от ежедневните индекси – например 6,76% към 10 септември при седмично измерване срещу над 7% при ежедневно. Това не е противоречие, а резултат от различна методология и момент на измерване.

Комбинацията от жилищни цени около исторически високи равнища и ипотечно финансиране над 7% отново поставя достъпността в центъра на проблемите на американския имотен пазар. Дори увеличаващото се предлагане трудно може да компенсира ефекта от високата месечна вноска, особено за домакинствата със средни доходи и купувачите на първи дом.