Пазарът на жилища в България преминава през период, който е необичаен за последните три десетилетия. След въвеждането на еврото през миналата година броят на сделките и цените се повишиха. През текущата година обаче се наблюдава обратна комбинация: сделките намаляват, а цената на квадратен метър жилищна площ продължава да расте. Това изглежда парадоксално, защото досега спадът в сделките обикновено водеше до застой или понижение на цените.

Една от причините е остаряващият жилищен фонд. Новите поколения – Z и милениалите – търсят не просто ново жилище, а модерна среда. Забелязва се и вътрешноквартална миграция: хора от стари панелни сгради се насочват към затворени комплекси с детски площадки и удобства, често в същия район. Така търсенето се измества от старо към ново.

Вторият голям фактор са ипотечните кредити. За по-малко от три години тяхната обща стойност се удвоява – от 8,7 млрд. евро през първото тримесечие на 2023 г. до 19 млрд. евро към юли 2026 г. Ниската цена на парите прави кредитите достъпни и това обяснява защо българите са взели двойно повече жилищни заеми за този период. Голяма част от кредитите са съсредоточени в София. В столицата 60% от купувачите използват ипотека, а 40% разчитат на собствени средства. В Пловдив съотношението е почти равно, докато във Варна е обратното – 40% купуват с кредит и 60% със спестявания.

Много от хората, придобили жилище с банков заем, са го купили с инвестиционна цел и го отдават под наем. Очаква се в следващите 20–30 години месечният наем да покрива вноската по кредита, поради което тези собственици не планират скоро да продават. Това ограничава предлагането и подкрепя цените.

Роля играе и психологическият фактор. Част от собствениците изчакаха въвеждането на еврото, за да видят докъде ще достигне цената на имотите им – най-вече при наследствени жилища или такива, придобити чрез обезщетения. След този очакван връх те не бяха сигурни какво следва. Наблюдава се спад на транзакциите, но той е с нормален темп.

Продават основно собственици, които и през последните пет години са обмисляли продажба, но са чакали еврото. Останалите – както живеещите в имота си, така и инвеститорите – нямат належаща нужда да продават. Трета група са спекулантите. И трите групи не са принудени да излязат на пазара, затова цените не падат.