Поскъпването продължава, но с по-бавни темпове

Жилищните цени в България няма да тръгнат надолу, но двуцифреният ръст постепенно ще отстъпи. Страната остава сред лидерите в Европа по годишно поскъпване на жилищата – през второто тримесечие на 2026 г. увеличението достига 15,5%, което я нарежда на второ място на континента, непосредствено след Португалия с 16,5%. Прогнозата е за забавяне, а не за обръщане на посоката.

На тримесечна база обаче картината изглежда по-различно. Между първото и второто тримесечие цените са се повишили с 4,5%. Разликата идва от това, че годишният показател сравнява настоящия период със същия от миналата година, когато пазарът вече навлизаше във фаза на ускорено поскъпване. Основният тласък е дошъл от бързото увеличение на цените през втората половина на миналата година и в началото на тази, когато бяха отчетени пикови нива.

Купувачите вече не бързат

Промяна има и в поведението на купувачите. След период, в който страхът от ново поскъпване ускоряваше решенията, сега хората сравняват повече оферти и отделят по-дълго време за преценка. Сделките се случват по-бавно. За продавачите това означава по-силна конкуренция и по-голямо значение на реалистичната цена. Добре позициониран имот може да намери купувач за няколко дни, но при стабилен пазар нормалният срок за сделка е между един и три месеца.

Очакванията са през следващото или по-следващото тримесечие годишният ръст да се забави до около 10% и дори под този праг. Става дума за промяна в темпа, а не за прогноза за спад на цените.

София остава най-трудният пазар

Най-сериозният проблем си остава достъпността на жилищата. За една година средната цена в столицата се е увеличила с около 600–700 евро на квадратен метър. Ако през 2024 г. жилищата са се продавали средно за около 2000 евро на квадрат, в края на 2025 г. нивата са достигнали близо 2700 евро. През 2026 г. средните цени в София се задържат между 2600 и 2700 евро на квадратен метър. Коефициентът на достъпност първоначално се влоши до около 1,5, но ръстът на доходите частично компенсира поскъпването и показателят вече е около 1,4–1,38.

Ипотечното кредитиране губи инерция

Лихвите по жилищните кредити остават ниски – средният процент през август е 2,42%. В същото време обемът на новия бизнес по жилищните кредити е намалял с 6,5% на месечна база до 621,7 млн. евро.

Именно забавянето на кредитирането е един от аргументите за по-умерено поскъпване. Преди жилищните кредити нарастваха с 20–30% годишно, а в отделни периоди ръстът достигаше около 40%. Сега банките продължават да предлагат добри условия на клиентите със стабилни доходи, но оценяват по-внимателно профила на кандидатите.

Най-силен остава интересът към новото строителство, включително към жилища, продавани „на зелено“. Атрактивните проекти обаче са ограничени, тъй като строителните разходи растат, а част от предприемачите изчакват по-напреднал етап на строителството, преди да определят окончателните цени.

За поевтиняване на имотите засега не може да се говори. Ценовите листи при новото строителство се променят с малки стъпки и по-често нагоре, отколкото надолу. Очакването е пазарът да се нормализира чрез по-бавни сделки и по-умерен ръст, а не чрез обръщане на посоката.