Геополитическият риск забавя мегапроект в Абу Даби

OpenAI все още не е подписала договор за наем на около 20% от капацитета на планирания гигантски AI комплекс в Абу Даби. Причината са засилените опасения за сигурността след атаки срещу американски дата центрове в региона. Проектът в Обединените арабски емирства е представян като една от най-амбициозните инфраструктурни инициативи за изкуствен интелект в света. Планът предвижда комплекс с мощност около 5 гигавата, а OpenAI е ключов бъдещ наемател. Геополитическият риск и уязвимостта на подобни обекти са забавили финализирането на договора.

За пазара на имоти това е важен сигнал. Дата центровете вече не са нишови технически обекти, а един от най-скъпите класове специализирани недвижими активи. При AI инфраструктурата мащабът е още по-голям: всеки 1 GW капацитет може да изисква инвестиция от поне 50 млрд. долара в сървъри и инфраструктура. При комплекс от 5 GW става дума за активи и оборудване на стойност от стотици милиарди долари. Затова сигурността вече може да влияе директно върху стойността на терените, цената на строителството, условията по застраховането и наемните договори.

Подземни съоръжения и защита срещу дронове

След атаките властите в ОАЕ разглеждат промени в проектирането на бъдещите комплекси. Сред обсъжданите решения са по-разпръснато разполагане на инфраструктурата, подземни съоръжения, конструкции с повишена устойчивост на взривове и системи за защита срещу дронове. Това означава значително поскъпване на строителството.

За традиционен логистичен или офисен проект допълнителните разходи за сигурност са ограничен компонент от инвестицията. При AI дата център, където общата стойност може да достигне десетки милиарди долари, изискванията за защита могат да променят икономиката на целия проект. Възможно е да се увеличат цените на застраховките, разходите за охрана и условията за финансиране. Банки и институционални инвеститори вероятно ще изискват по-голяма премия за риск при проекти в геополитически чувствителни райони.

Промени на пазара на земя

Новият риск може да има пряк ефект върху стойността на терените. През последните години земята около големи енергийни центрове и телекомуникационни трасета се превърна в един от най-търсените активи за изграждане на дата центрове. При AI инфраструктурата ключовият ресурс вече не е толкова квадратният метър, колкото достъпът до електрическа мощност.

Ако компаниите започнат да изискват по-големи защитени периметри или разпръснати кампуси вместо огромни концентрирани комплекси, това може да промени търсенето на земя. Вместо един гигантски обект инвеститорите могат да предпочетат няколко по-малки локации, разположени на значително разстояние една от друга. Това би увеличило търсенето на подходящи индустриални терени, но би оскъпило мрежовата и енергийната инфраструктура.

Персийският залив остава привлекателен

Въпреки новите рискове големите технологични компании не се отказват от региона. Amazon и Microsoft продължават плановете си за нови дата центрове в Саудитска Арабия. Преимуществата на държавите от Персийския залив – евтина енергия, държавна подкрепа, налични терени и бързо издаване на разрешителни – остават значителни.

Глобалното търсене също расте. Microsoft планира да увеличи капацитета на своите дата центрове до около 38 GW до 2032 г., повече от три пъти над сегашното равнище. Това означава, че геополитическите рискове вероятно няма да спрат бума на дата центровете, но могат да променят начина, по който те се строят и оценяват като недвижими активи.

Нов клас недвижими имоти с нов тип риск

Случаят с OpenAI показва колко различен става пазарът на индустриални имоти в ерата на изкуствения интелект. При традиционния офис основният риск е дали ще има достатъчно наематели. При дата центровете към този риск се добавят достъпът до огромни количества електроенергия, охлаждането, киберсигурността, геополитическата среда и физическата защита от военни атаки. Това може да доведе до по-висока цена за изграждане на нови проекти и до много по-големи разлики в стойността между отделните локации.

Ако договорът на OpenAI в Абу Даби остане замразен, това ще бъде важен сигнал и за други инвеститори: при AI инфраструктурата локацията вече няма да се оценява само по цена на земята и електроенергията, а и по способността на държавата физически да защити актива.