Пазар на две скорости

Жилищният пазар в България навлиза в по-селективна фаза. Броят на сделките намалява до нива, близки до 2019 г., но цените продължават да се повишават. Спадът се дължи основно на по-малко покупки без ипотечно финансиране, което засилва значението на банковото кредитиране за развитието на пазара.

Сценарии за лихвите и сделките

Очертават се три възможни сценария. Базовият, определен като най-вероятен, предвижда ипотечните лихви да се увеличат с 0,5–0,7%, сделките да останат между 70 000 и 75 000, а цените да растат умерено. Оптимистичният вариант предполага запазване на лихвите около сегашните нива, по-силно търсене и повече сделки. Рисковият сценарий е свързан със значително поскъпване на кредита, което би ограничило достъпа до жилищно финансиране и би свило пазара.

В краткосрочен план не се очаква съществена промяна на ипотечните лихви. Леко повишение е възможно през втората половина на 2027 г., като то може да е свързано главно с промени в структурата на кредитополучателите. Стабилността се подкрепя от банковите методики, ниските лихви по депозитите и ограничените алтернативи за инвестиране на домакинствата.

По-силна диференциация между имотите

Следващите две години може да донесат по-силно разграничение на пазара. Купувачите стават все по-взискателни, а ценовата разлика между старото и новото строителство ще бъде все по-видима. При новото строителство вече има сигнали за охлаждане: предварителните договори намаляват с 12–15%, а очакванията са спадът да не надхвърли 20% през годината. Това обаче не означава непременно по-ниски цени. Финансово стабилните инвеститори разполагат с достатъчно капитал и при по-слабо търсене могат временно да ограничат продажбите, вместо да правят отстъпки.

Купувачите вече не гледат само квадратурата

Променят се и критериите при избора на жилище. Очакват се повече предложения на вторичния пазар, силно търсене и плавно увеличение на цените. Все по-голямо значение имат средата около имота, инфраструктурата, разходите за поддръжка и цялостната концепция на жилищния проект. Така два имота с близка квадратура и местоположение могат да получат различна пазарна оценка заради качеството на строителството, общите пространства, достъпа до услуги и транспорта и разходите за експлоатация. Това поставя ново предизвикателство пред строителните предприемачи: проектите трябва все по-ясно да показват какво предлагат отвъд самото жилище и с какво се различават от конкурентите.