Жилищният пазар в България навлиза в по-спокойна и по-балансирана фаза след години на силен ръст. Броят на сделките намалява, продажбите отнемат повече време, а купувачите все по-често имат възможност да избират, да отлагат покупка или да се откажат от оферта, която смятат за прекалено скъпа. Ако тенденцията се запази още две тримесечия, цените вероятно ще достигнат плато и ще се задържат на близки до настоящите нива, вместо да се сринат рязко.

Един от най-ясните сигнали за промяната е срокът за продажба. Ако преди жилище е намирало купувач за броени седмици, сега това обичайно отнема между два и четири месеца в зависимост от вида на имота. През последните три-четири години собствениците са диктували условията, докато сега купувачите разполагат с повече предложения и по-силна позиция при договарянето.

Това вече води до отстъпки от първоначално обявените цени. Те могат да бъдат 2000, 5000 или 10 000 евро в зависимост от офертната цена. Понякога дори малка разлика е решаваща: двустаен апартамент, обявен за 165 000 евро, може да не предизвика интерес, а при цена от 162 000 евро купувачи да се появят. Границата е тясна, което показва, че купувачите добре усещат на каква цена са готови да купят.

Статистиката също отчита по-слаба активност. През третото тримесечие на 2026 г. са регистрирани 45 312 сделки с всички видове имоти, с 22% по-малко спрямо същия период на 2025 г. Това е трето поредно тримесечие на спад и най-слабото трето тримесечие от 2005 г. насам. Очакванията са за цялата 2026 г. броят на сделките да бъде около 180 000–185 000, което би доближило нивата от 2010 г. Пазарът постепенно се връща към по-нормално и по-здравословно състояние, а спекулативните покупки и бързите препродажби вероятно ще срещат все повече затруднения.

Не се очаква рязък срив на цените, подобен на движенията на финансовите пазари. Имотният сектор реагира по-бавно на външни сътресения заради вече сключени предварителни договори и започнали сделки. При икономически или геополитически фактори реакцията на българския пазар обичайно се проявява в рамките на три до шест месеца.

Промяна се забелязва и извън София. Във Варна цените от 3000–4000 евро на квадратен метър, наблюдавани през последните години, стават все по-трудно постижими и започват да изглеждат екзотични. По Южното Черноморие двустайните и тристайните жилища най-често се продават между 70 000 и 150 000 евро, като в подобен диапазон попадат и къщи до 10 км от морския бряг.

Общата картина е на пазар, който преминава от силно предимство за продавачите към по-балансирани отношения. Това не означава автоматичен спад на жилищните цени, но по-дългият срок за продажба, намаляващият брой сделки и по-осезаемите отстъпки показват, че купувачите стават все по-чувствителни към цената.